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      中央“去庫存”基調(diào)已定 樓市后續(xù)政策如何加碼?

      2015年11月19日 16:33 [打印] 相關(guān) 評論
      http://www.crei.cn  2015-11-18  來源:21世紀(jì)經(jīng)濟報道

          繼11月10日,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議上,習(xí)近平總書記首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存,促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。11月11日,國務(wù)院常務(wù)會議上李克強強調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日,中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時,再次強調(diào)“化解房地產(chǎn)庫存”的問題。

          連續(xù)幾日中央對于去庫存的強調(diào),在當(dāng)前房地產(chǎn)市場庫存高企、投資持續(xù)下滑的形勢下,釋放出強烈的政策信號。

          21世紀(jì)宏觀研究院對比國家統(tǒng)計局今年以來的數(shù)據(jù)和2013年數(shù)據(jù),并結(jié)合各地土地市場表現(xiàn)和政策走向研究發(fā)現(xiàn),決策層此番提去庫存,是穩(wěn)定經(jīng)濟,防范系統(tǒng)性風(fēng)險的重要舉措。而下一步的政策也應(yīng)重點關(guān)注高庫存的三四線城市,從增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應(yīng)等多管齊下,穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。

          決策層為什么在這個時間點頻提去庫存?

          21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,決策層此番提出化解樓市庫存,是穩(wěn)定經(jīng)濟,防范系統(tǒng)性風(fēng)險的重要舉措。

          1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下滑,創(chuàng)21個月來最低

          房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)在2014年初急轉(zhuǎn)直下,并持續(xù)下滑,截止到2015年10月的數(shù)據(jù),房地產(chǎn)投資的同比增速已經(jīng)創(chuàng)歷史新低,同比增速僅2%。從全國和地方的數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)投資增速的下滑無疑拖累著固定資產(chǎn)投資的增速,并成為影響GDP的重要因素之一。

          2.房地產(chǎn)庫存仍在不斷攀升,且銷售增長出現(xiàn)疲態(tài)

          截止到10月底,全國商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。

          銷售無疑是去庫存的最直接的方式,但最新的數(shù)據(jù)卻并不樂觀且已顯現(xiàn)出疲軟的態(tài)勢,1-10月商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長7.2%和14.9%,漲幅較前9月分別收窄0.3和0.4個百分點。從單月情況來看,自7月以來,銷售面積同比增速在不斷收窄,9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均遠(yuǎn)低于近6個月13.2%的平均增速。

          再反觀2013年,截至2013年9月末,全國商品房待售面積44636萬平方米,也就是說,兩年以來,全國待售面積增加了23996萬平方米,上漲了54%。

          3.賣地收入驟降,加劇地方債務(wù)危機

          今年1-10月,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積17847萬平方米,同比下降33.8%;土地成交價款5794億元,下降25.2%,這也是十幾年來罕見的低迷。

          土地收入的持續(xù)下滑將加劇地方政府的債務(wù)危機,在房地產(chǎn)投資下滑之時,基礎(chǔ)設(shè)施投資成為對沖房地產(chǎn)投資下滑穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟的重要砝碼,但是很多地方卻面臨無錢吸引社會資本進入的現(xiàn)狀。在確保地價和防范金融風(fēng)險的背景下,地方政府只能收縮土地供應(yīng)以穩(wěn)地價。

          4.房地產(chǎn)去庫存成為經(jīng)濟痛點,關(guān)系金融體系風(fēng)險

          21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,和此前房地產(chǎn)投資持續(xù)增長拉動宏觀經(jīng)濟增長的趨勢不同,當(dāng)前的房地產(chǎn)投資無疑成為拖累固定資產(chǎn)投資,乃至宏觀經(jīng)濟增長的痛點。

          另一方面,樓市的高庫存也將給金融體系帶來風(fēng)險。眾所周知,我國銀行業(yè)對房地產(chǎn)抵押物有很強的依賴性,開發(fā)貸、個人房貸、政府平臺貸,基本都以不動產(chǎn)作為抵押物,甚至連普通公司貸款和小微企業(yè)貸款的抵押物也多為不動產(chǎn)。

          2012年上半年,全國銀行業(yè)貸款不良率為0.94%,2013年略有增長,2014年以來開始加速增長,至今年前三季度達(dá)1.59%。

          下一步去庫存政策將往何處去?

          鑒于當(dāng)前中國的人口流動,樓市供需關(guān)系狀況,人口凈流出的三四線城市無疑是高庫存的重點區(qū)域。以下的政策方向也將主要針對樓市庫存較嚴(yán)重的三四線城市,而非火爆的一線城市。

          1.增加住房需求

          21世紀(jì)宏觀研究院認(rèn)為,增加住房需求是穩(wěn)定住房消費的一個重要舉措,未來增加住房需求將從力推農(nóng)民工、外籍人士、收購存量商品房為保障房品類中發(fā)力。

          (1)戶籍制度改革拉動住房消費:發(fā)力點為力推農(nóng)民工購房

          能夠拉動三四線購房消費的主力群體無疑是農(nóng)民工,支持農(nóng)民購房是推進新型城鎮(zhèn)化的需要,也是消化商品房庫存的有效措施。也因此,安徽、河南、河北等人口大省都在研究出臺促進農(nóng)民進城購房的激勵政策和支持措施。

          (2)收購存量商品房為保障房或者棚戶區(qū)住房

          在房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)走低的背景下,國務(wù)院決定進一步強化城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造,并提出實施三年行動計劃,改造規(guī)??涨?,加大棚改力度無疑將在一定程度對沖房地產(chǎn)投資下滑對上下游產(chǎn)業(yè)以及宏觀經(jīng)濟帶來的負(fù)面影響,打通商品房和保障房的通道,收購存量商品房為保障房也是解決房地產(chǎn)庫存,穩(wěn)定投資的重要方向。

          (3)各地陸續(xù)取消限外令

          8月27日,六部委聯(lián)合發(fā)文宣布調(diào)整房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理政策。通知明確了有資格的境外機構(gòu)和個人可在中國境內(nèi)購房。這是 “限外令”自2006年頒布以來,首次在全國范圍內(nèi)松綁。年底,各地將陸續(xù)出臺落實政策。

          2.進一步降低購房門檻,出臺刺激性的政策刺激住房消費

          (1)后續(xù)購房的首付比例及房貸成本有望進一步降低

          自2014年11月以來,央行已六次降息,四次全面降準(zhǔn)。根據(jù)6次降息購房按照基準(zhǔn)利率計算,百萬20年利息減少幅度高達(dá)22.57萬。

          此外,購房的首付比例進一步降低,也將對提升房地產(chǎn)市場銷售熱度起到積極影響。此前的9月30日,住建部和央行聯(lián)合發(fā)文稱非限購城市的首付降低到25%。

          (2)地方將繼續(xù)加大對住房公積金的松綁,提高公積金的使用效率。

          (3)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整,降低稅費

          (4)后續(xù)三四線城市或陸續(xù)出臺購房減免稅費+補貼性的政策

          雖然頗有爭議,但是減免稅費及補貼性的政策將是地方政府可以直接出臺,緩解地方銷售困境的最直接手段,根據(jù)21世紀(jì)宏觀研究院的不完全統(tǒng)計,目前已有超20個縣市落地了減免稅費+補貼性的政策,比如鄭州、長沙等。

          3.降低房企融資難度,減少土地供應(yīng)防范地方經(jīng)濟和金融體系風(fēng)險

          (1)降低房企融資難度,系統(tǒng)解決房企的資金問題

          解決開發(fā)商的資金問題,是防范地方房地產(chǎn)經(jīng)濟風(fēng)險的重要方式,三輪全面降準(zhǔn)后,自4月起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金累計同比降幅逐月收窄,至6月轉(zhuǎn)降為增。1-9月,到位資金為90653億元,同比增長0.9%。

          未來貨幣政策還將有進一步放松的空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將進一步緩解,且開發(fā)商的融資也將更多元化,僅10月就有12家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票,募集資金額達(dá)到了470億。

          (2)壓縮高庫存區(qū)域的土地供應(yīng)

          這也是減少庫存的方式,且也可以實現(xiàn)穩(wěn)地價的效果,防范因地價大跌加劇地方債務(wù)壓力。

      (作者:紀(jì)睿坤 葛逸瑤)

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